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王立中
三年来投资上海房产，使个人财富翻了几番的实战派理财专家、个人投资理财网CEO洪曦，和职业房产投资客赵健，2005年初双双减持上海房产。
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房产投资客转战二三线城市
三年来投资上海房产，使个人财富翻了几番的实战派理财专家、个人投资理财网CEO洪曦，和职业房产投资客赵健，2005年初双双减持上海房产。
2005年2月18日，上海二手房网上交易平台启动，洪曦立即登记注册，并将位于上海浦东陆家嘴金融贸易区的一套公寓房，以50万元挂出（一年半前以29万元购得），得以成交。洪曦显得有些庆幸：“这房子在中介公司已经挂了两个多月，几乎没人问，幸好从网上找到客户。”
赵健也舒了口气。他到上海从事房产投资三年，个人资产从100万上升到目前600多万。三月底，他把上海浦东世纪公园附近120万元买的房产，以180万元出手。“要是拖到4月份再卖就惨了，不让转按揭，而且可能也卖不到这样的价钱。”
2005年4月以来，上海市相关部门接连推出楼市“组合拳“。上海浦东世纪公园附近一家中介公司，老板这些天有点愁。他在上海共有21套房产，4月以来，一套也没卖出。这些房产大多依靠银行贷款，如果不能及时出手，光是还本付息，就是沉重的负担。
因为首付要求40%甚至50%，20多个温州购房者到上海金沙雅苑退房。上海一筑市场营销策划公司徐虹总经理说，她一直协助温州人投资房产，有时是上亿、整幢楼的项目。温州人不怕没钱。“他们投资房产十分谨慎，他们时刻惦记的，是风险。”徐虹说。
租金回报率大幅下降
投资房产，主要是赚取资本利得（买卖差价）和租金收益。政策“组合拳”，使一线城市房产的资本利得明显减少。
王先生两年前在上海以1,200元的月租金，租下一套房，是房东以60万元买下后出租的，租金回报率约2.4%。2005年4月底，王先生与房东续签两年合同，月租金还是1,200元，目前这套住房价值120万元，则租金回报率约1.2%，两年中，租金回报率下降一半。
据香港一家在沪房产中介服务公司研究统计分析，1997年香港房地产泡沫破裂前，每月房贷成本与租金的比例为2.2：1，现在全国主要城市的同类比例为1.3:1，但上海已到2:1的水平；这也许预示，上海房地产已到达危险边缘。
楼市政策“组合拳”，改变投资客预期
2005年1月16日，个人投资理财网“财富双周”论坛会上，实战派资深理财顾问严丛骅说，2005年大城市可能出现这种情况：房价涨了，但钱没有落到投资客手里。“我敢打赌，未来上海房产出售成本、交易成本会上升。”严先生说。
果然，2005年“两会”前后，上海市和国务院接连推出关于楼市10条“组合拳”和“国八条”。
上海的楼市行情，变得微妙起来。
“多亏我出手快，否则死定了。”赵健认为，自从上海对二手房实行一年内转按揭以后，现在上海的房产政策实际是T＋90交易，即提前还贷30天，沉默期20天，银行放贷40天。最要命是，银行批不批贷款、批多少不确定，使中间垫资的中介不敢轻举妄动；否则，一旦房价下跌，到哪里去讨债?
及早去交易成本低的地方
个人投资理财网资深理财专家欧成效说，全国房地产都涨，所以投资理财方向还是房地产。“但上海房产的头寸需要调整。中国许多内地城市都有闪光点，可能会好于上海。”他说。
严丛骅说：“中国经济持续增长，房价会上去，我仍然看好房产；但是作为普通投资者，我们不知道政策什么时候有什么转变。如果政策突然改变，房产被套，情况就很糟。所以，我们要在裁判看不到的地方打一拳。就是说换个地方投资。上海这样的大城市，房产交易成本会上升，房价涨了20%，投资者的交易成本也会上涨20%，那不如及早到交易成本较低的地方去。”
抛掉一线城市的第四套房
欧成效说：“如果在上海想买第三套房，要看储蓄多不多，抗风险能力强不强；但是，如果有第四套房，就一定要抛出去。”他分析道，中国市场经济体制目前仍不完善，所以政府会出面抑制楼市过热，并且已经开始行动。所以，一线城市的房产投资，应该开始谨慎。
严丛骅则更保守，他说：“第三套房产就应该往二、三线城市投。”
怎样选择合适的二、三线城市
投资有道问（以下简称问）：房产投资转战二、三线城市，首先适合去哪里？以投资者生活在上海为例。
欧成效：首先要考虑通勤成本，即交通的便利性。对于上海，交通便利的是江浙一带，如嘉兴、无锡、苏州、杭州、南京，此外徐州，连云港也很方便。
洪曦：上海和杭州的房价已经涨得差不多了，这种情况下，嘉兴这样离两地都较近的城市，交通一旦有改善，必将大有升值潜力。
严丛骅：同意他们的看法。我2004年底，在苏州工业园区CBD就买了两套酒店式公寓。
问：如果走得更远呢？
欧成效：天津，是二、三线城市中，房产投资最好的城市。或许有人说广州更好，但从上海去广州，火车需24小时，飞机单程需一千多的票价，时间和金钱成本都高。而上海到天津的火车只需10小时，车票仅236元。相比之下，显然天津更方便。
赵健：天津确实非常理想。2004年，天津全市施工面积约两千多万平方米，销售约一千多万平方米，是一个典型的求大于供的城市。我下一步就准备投资天津。
问：到天津，投资什么？
欧成效：第一，天津的老公房。2004年天津40多平方米的老公房才8万到10万，并且可以贷款。老公房打理起来也很方便。
第二，商铺。在上海这样的城市，两三百万的商铺比较差，但天津就不同，这样的价钱能买到非常理想的。
问：二、三线城市的选择标准是什么？
欧成效：房地产首先要看城市人口，人口越多，房产越值钱。中国房产的一线城市是：北京、上海、广州和深圳等。接下来是二线城市，天津、无锡、苏州、杭州、南京、青岛、武汉、重庆、成都和西安等。
上海异地房产投资团开动
例一：个人投资理财网 网罗异地房产投资客
个人投资理财网组建的异地房产投资团队，已经形成规模，并将很快成行。组织异地房产投资团的提议公布一个月来，表示愿意加入的投资者已经有400多人。该投资队研究部成员之一的欧成效说，他们未来的投资方向将集中在天津、苏州、武汉和长沙等几个具有投资潜力的二、三线城市。
例二：到海南买房 享受生活
上海一筑市场营销策划公司总经理徐虹，正忙着组织赴海南考察高级酒店的房产投资项目。她代理的是与喜来登、凯莱等平级的“海南天域大酒店”海景房。每套房间51平方米，2万元/M2，业主购买后可委托天域酒店经营，每年营业额40%交给业主作为回报；此外，业主将享受每年21天免费居住，包括酒店俱乐部特别优惠、24小时管家服务、免费海上娱乐项目等。
